נשאלנו על ידי לקוחותינו לא פעם מהם מגבלות קיזוז הפסדים ומה סדר קיזוז הפסדים מהשכרת נכס (נדל"ן), לרבות הפסד הנובע מפחת או מהוצאות מימון על הנכס. במאמר זה נדון בהשלכות המס מהשכרת נכס מסחרי.

מסגרת נורמטיבית

פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), מסווגת את הכנסות הנישומים על פי מקורות ההכנסה, כך לדוגמה הכנסות מיגיעה אישית, הכנסות עסקיות, הכנסות הוניות והכנסות פאסיביות. בהתאם לסיווג ההכנסה ניתן יהיה גם לבחון את דרך ניצול ההפסדים של אותו נישום ובהתאמה את מגבלות הקיזוז על אותו הפסד. לפיכך, על מנת לבחון את מגבלות הקיזוז בענייננו, ראשית, אנו ממליצים לבחון את מקור ההכנסה מהשכרת הנכס. דהיינו, מקום שבו הכנסות השכירות עולות לכדי עסק, ניתן יהיה לקזז את ההפסד השוטף כנגד כל מקור הכנסה ללא הגבלה. מקום שהכנסות השכירות מסווגות כהכנסות בהתאם לסעיף 2(6) לפקודה (השכרה פאסיבית), המצב יהא שונה. בהקשר זה יצוין כי פקודת מס הכנסה אינה קובעת מתי הכנסה עולה לכדי הכנסה מעסק ומבחנים בעניין נקבעו בפסיקה ענפה (ראה בעניין זה בין היתר את ע"א 9187/06 מגיד נ' פקיד שומה פתח תקוה, ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה).

מגבלות קיזוז

כמוזכר לעיל, מקום שהכנסות השכירות עולות  לכדי עסק, ניתן יהיה לקזז את ההפסדים השוטפים כנגד כל מקור (כאן המקום לציין כי נדרש ראשית לבחון עם ההוצאות שימשו להפקת ההכנסה העסקית כך לדוגמה, אם הוצאות מימון שימשו לרכישת הנכס סיכוי גבוה כי הוצאות אלו יחשבו כאינטגרליות לפעילות העסקית).

מקום שבו ההפסד נובע מהשכרת נכס בית (הכנסה שהייתה מסווגת כהכנסה מסעיף 2(6) לפקודה), קיזוז ההפסד יותר כנגד הכנסות מאותו בניין ובניינים אחרים בשנה השוטפת ואילו מאותו בניין בשנים הבאות וזאת בהתאם להוראות סעיף 28(ח) לפקודה. 

הפסדים הנובעים ממימון או מפחת

סעיף 28(ח) לפקודה אינו מבחין אם ההפסד נגרם מהוצאה ספציפית כגון הוצאת ריבית או הוצאה אחרת. לפיכך, ניתן להסיק כי הפסד אשר נגרם מהשכרת בניין לרבות הפסדים הנובעים מהוצאות מימון על אותו בניין יטופלו בהתאם להוראות סעיף 28(ח) כאמור לעיל.

יש לציין לעניין זה, כי סעיף 22 לפקודה קובע כי הפסד הנובע מהפחתת נכס שאינו עולה לכדי עסק, יקוזז כנגד אותו מקור בלבד בשנים הבאות וזהו בעצם הוראה משלימה לסעיף 28(ח) לפקודה אשר אינה בהכרח קשורה לנכסים מניבים כגון נדל"ן.

סיכום

בהתאם לאמור לעיל, ישנה חשיבות רבה לבחינה האם השכרת הנכס עולה לכדי עסק או לו. מקום בו השכרת הנכס עולה לכדי עסק יותרו ההפסדים בקיזוז כנגד כל מקור אולם מקום בו השכרת הנכס הינה פאסיבית, יותרו ההפסדים בהתאם למגבלות הקיזוז האמורים. 

נטל המיסים הינו מרכיב חשוב בבדיקת כדאיות כלכלית בעסקאות. משרדנו מספק ייעוץ מס מקיף בנושאים שונים, לרבות השלכות המס על עסקאות ופעולות שונות. מטרתנו הינה לעזור ללקוחותינו לקבל החלטות מושכלות בטרם עשיית הפעולה ו/או ביצוע העסקה.

בנוסף אנו מלווים רואי חשבון, יחידים וחברות באופן הדוק וזאת על מנת לפתח אסטרטגיות המותאמות אישית לכל עסקה אשר מבטיחות עמידה בחוקי המס החלים תוך הפחתת נטל המיסים באופן חוקי ומיטבי.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המשרד או כותב המאמר אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים